| Cos’è un mutuo ? |
Il mutuo è un contratto: si definisce “contratto di mutuo” (art. 1813 e seguenti c.c.) il “...contratto col quale una parte (mutuante) consegna all’altra (mutuataria) una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità… …Le cose date a mutuo passano in proprietà del mutuatario… …salvo diversa volontà delle parti, il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante…"
”La tipologia di finanziamento abitualmente utilizzata dalle famiglie italiane per l’acquisto dell’immobile è il mutuo ipotecario.
Il mutuo ipotecario è un prestito garantito da ipoteca su un immobile: ovvero la parte mutuante (Banca) iscrive sull’immobile oggetto dell’operazione di prestito, e/o su altro immobile, un’ipoteca a garanzia del rimborso di quanto dovuto dalla parte mutuataria (cliente), sulla base del contratto di mutuo sottoscritto.
E’ un “atto unico”, ovvero il mutuo si formalizza mediante la stipula di un unico contratto contestuale alla compravendita. Infatti dopo l’atto di compravendita dell’immobile, si procede con la stipula del contratto di mutuo ed il mutuatario autorizza la parte mutuante ad iscrivere ipoteca.
E’ un “atto pubblico” e, come tale, deve essere stipulato alla presenza di un notaio. Il notaio provvede a redigere il contratto, a registrarlo nei pubblici registri, ad iscrivere ipoteca e a verificare che tale iscrizione sia avvenuta regolarmente. La parte mutuante, a sua discrezione, può svincolare ovvero consegnare direttamente la somma senza attendere la restituzione della nota ipotecaria, oppure consegnarla in deposito al notaio. In quest’ultimo caso il notaio procede quindi ad iscrivere ipoteca e, una volta restituita la “nota ipotecaria” (15-20 giorni circa), svincola la somma in favore del mutuatario o, secondo accordi presi in precedenza, in favore del venditore. |
| Quali sono le principali tipologie di mutuo? |
Ogni contratto di mutuo è caratterizzato da alcuni elementi essenziali quali: il tasso di interesse prescelto e la durata.
In base alla tipologia di tasso di interesse applicato al finanziamento, si può distinguere tra: - Mutui a tasso variabile: il tasso di interesse varia in relazione all’andamento di uno o più parametri specificatamente indicati nel contratto di mutuo;
- Mutui a tasso fisso: il tasso di interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo.
- Mutui a tasso misto: il tasso di interesse è fisso per un certo intervallo di tempo, variabile per il restante periodo.
All’interno delle suddette tipologie di mutuo, La Casa del Mutuo, offre formule di finanziamento particolari, studiate appositamente per soddisfare al meglio il cliente: - Mutuo variabile a rata costante e protetta, con opzione sulla durata: è un mutuo a tasso variabile, nel quale tuttavia sono previsti alcuni meccanismi che da un lato proteggono la rata da eventuali oscillazioni dei tassi, mantenendola costante per periodi definiti; dall’altro lasciano al mutuatario la possibilità di aumentare o diminuire nel tempo la durata del mutuo sulla base delle proprie esigenze.
- Mutuo a tasso rivedibile: è un mutuo nel quale il tasso di interesse rimane fisso per un certo numero di anni ed è rivedibile alla scadenza di tale periodo.
- Mutuo a tasso misto: è un mutuo nel quale il tasso di interesse è fisso per un certo numero di anni e diventa variabile alla scadenza di tale periodo.
- Mutuo a tasso fisso con opzione sulla durata: è un mutuo nel quale il tasso di interesse è fisso per tutta la durata. Tuttavia è corredato di meccanismi che lasciano al mutuatario la possibilità di aumentare o diminuire nel tempo la durata del mutuo sulla base delle proprie esigenze.
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| Cos’è il tasso d’interesse? |
Il tasso di interesse è la misura in termini percentuali della somma (interessi) che il mutuatario deve pagare in un determinato periodo di tempo, generalmente un anno, per avere a disposizione la quantità di denaro (capitale) avuta in prestito.
Il tasso di interesse del mutuo ipotecario è determinato in base ad un indice di riferimento, di norma incrementato di un valore percentuale chiamato “spread”. |
| Come si determina il tasso? |
Il tasso del mutuo è innanzi tutto collegato all’andamento del mercato monetario-finanziario: è quindi determinato in funzione dei cosiddetti “indici di riferimento”.
L’indice di riferimento maggiormente utilizzato per il mutuo a tasso variabile è l’Euribor 1/3/6 mesi. L’Euribor è l’indice che misura il costo del denaro a breve termine nell’area euro. E’ diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell’Unione Europea cedono i depositi in prestito.
L’indice di riferimento maggiormente utilizzato per il mutuo a tasso fisso è l’Eurirs 5/10 anni. E’ diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata degli IRS delle principali banche dell’Unione Monetaria Europea. L’IRS (Interest rate swap = scambio del tasso di interesse) è il costo delle operazioni con cui una banca trasforma un’operazione a tasso fisso in una a tasso variabile: così facendo l’istituto di credito che offre il tasso fisso si tutela dai rischi di rialzo dei tassi nel lungo periodo. |
| Cos’è lo spread? |
Il tasso del mutuo è composto dall’indice di riferimento incrementato di un valore percentuale chiamato “spread”.
Lo spread infatti è quella maggiorazione che, aggiunta al tasso di interesse scelto come parametro di indicizzazione, definisce il tasso del mutuo offerto dall’Istituto di Credito. |
| Cos'è il tasso d'ingresso e il tasso a regime? |
Il tasso di ingresso è quello che viene applicato nei primi mesi o alle prime rateizzazioni di un mutuo a tasso variabile. E' generalmente più basso del tasso che viene applicato successivamente.
Il tasso a regime è quello calcolato sulla base dei parametri di indicizzazione e dello spread applicato. E' il tasso di interesse applicato al prestito per tutta la sua durata |
| Come è composta la rata? |
| L’estinzione graduale del debito avviene con il pagamento mensile delle rate. Ogni rata è composta da una quota capitale e da una quota di interessi. La quota capitale rappresenta la parte dell’importo prestato che si deve rimborsare. La quota interessi rappresenta la parte degli interessi dovuti alla banca per il prestito richiesto. Le due quote variano col tempo: inizialmente la quota degli interessi è notevolmente superiore rispetto a quella del capitale; con il progredire del piano di rimborso, l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta. |
| Cos’è il piano di ammortamento? |
Ammortamento significa estinzione graduale di un debito.
Il Piano di Ammortamento rappresenta il piano di rimborso rateale che comprende la quota di rimborso del capitale e la quota degli interessi. Si tratta di un piano riassuntivo delle scadenze di pagamento, degli importi rateali da pagare, della parte di mutuo rimborsata e di quella ancora da rimborsare.
Ci sono diversi tipi di piano di ammortamento. Quello adottato comunemente è denominato “ammortamento alla francese” nel quale la rata rimane sempre costante, pur variando al suo interno la quota capitale e la quota interessi,e comporta: - per i mutui a tasso fisso, delle rate di ammortamento (comprensive di quota capitale e quota interessi) sempre uguali;
- per i mutui a tasso variabile, il periodico ricalcolo di ciascuna rata di ammortamento in funzione del nuovo tasso di interesse, nonché del capitale e della durata residua del mutuo.
Le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli interessi, la rata inizialmente è perciò composta prevalentemente da interessi, più si avvicina la scadenza più aumenta la quota capitale rimborsata. |
| Cos’è l’ipoteca? |
Per ottenere il mutuo ipotecario è necessario rilasciare un'efficace garanzia per il creditore, tutelandolo contro il pericolo di insolvenza: l'ipoteca.
Durante la vita dell’ipoteca, che sarà pari almeno alla durata del piano di ammortamento; salvo complicazioni il bene che ne è oggetto rimane di godimento del proprietario.
Il Codice Civile definisce l’ipoteca un “diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore (Banca) il potere di espropriare il bene sul quale l’ipoteca è iscritta e di essere soddisfatto delle proprie ragioni di credito con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione”.
Le principali caratteristiche dell'ipoteca sono: - la specificità, in quanto viene applicata su beni ben individuati (grazie ai dati rilevati dalle schede catastali) e per una ben determinata somma di denaro.
- la pubblicità, in quanto deve essere resa pubblica mediante l'iscrizione in appositi registri (per gli immobili l'ipoteca viene trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari del luogo in cui si trova l'immobile). Oggetto dell'ipoteca possono essere soltanto i beni immobili.
L’ipoteca è indivisibile perché si estende sull’intero bene che ne è oggetto e anche sulle sue pertinenze (ad esempio il box), a garanzia dell’intero credito e dei suoi accessori.
L’iscrizione avviene per un valore superiore al finanziamento erogato.
L’ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato ma anche: - gli interessi nella misura concordata
- gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate
- gli oneri erariali, i tributi, le spese, gli oneri notarili, professionali etc etc
- le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto
- ……
Tale maggiore copertura tutela la Banca ma non genera maggiori costi per il cliente se non per l’importo dei costi notarili, commisurati al valore dell’ipoteca (i costi notarili per un ipoteca del 150% saranno nettamente inferiori a quelli per un’ipoteca del 200% o del 300%).
L'ipoteca può essere di diversi gradi (primo, secondo ...ecc.) a seconda dell'ordine cronologico di iscrizione.
I modi di estinzione sono: - la cancellazione prima del termine di scadenza a condizione che il debito sia stato estinto (il mutuatario potrà richiedere, a pagamento, alla banca il "consenso alla cancellazione d'ipoteca" e con questo documento rivolgersi ad un Notaio per procedere con la definitiva cancellazione)
- il mancato rinnovo entro il termine dei 20 anni.
Potrà invece essere rinnovata solo nel caso in cui alla scadenza dei 20 anni il debito non sia ancora estinto. |
| Quali sono i criteri di valutazione per la concessione di un mutuo? |
Nell’analisi della richiesta di finanziamento, vengono prese in considerazione innanzi tutto 6 aree di valutazione principali.
Sul richiedente il mutuo e su tutti coloro che fungono da garanti vengono verificate:- le caratteristiche socio-demografiche
- la capacità di risparmio
- la capacità di reddito
Sull’oggetto dell’operazione vengono verificate:- le caratteristiche dell’immobile
- la congruità tra l’importo richiesto ed il valore dell’immobile
- la copertura della garanzia ipotecaria
Questi sono gli elementi di partenza nell’istruttoria di un mutuo, ma ciò non esclude la possibilità di procedere con ulteriori verifiche nel caso si rendano necessari approfondimenti. |
| Quali documenti occorrono per accendere un mutuo? |
Prima di concedere un finanziamento dovrà essere effettuata un’analisi preliminare che viene solitamente denominata “istruttoria”. E’ infatti durante l’istruttoria che l’Istituto di Credito raccoglie informazioni e documenti.
I documenti necessari per iniziare una prima analisi sono di semplice reperibilità: - Copia del documento di identità;
- Codice Fiscale;
- Certificato contestuale;
- Stato di famiglia;
- Copia ultime buste paga;
- Copia ultimi cedolini della pensione;
- Modello 730 o CUD per lavoratori dipendenti;
- Modello UNICO con ricevute dei versamenti IRPEF;
- Copia CCIAA (iscrizione alla Camera di Commercio) per lavoratori autonomi;
- Compromesso di vendita o proposta di acquisto;
- Relazione Notarile Preliminare o Atto di Provenienza;
- Perizia.
Altri documenti possono rendersi necessari in conseguenza di particolari situazioni o condizioni. |
| Quali sono i redditi che contribuiscono alla valutazione della capacità restitutiva? |
| I redditi che garantiscono una buona capacità restituiva sono quei redditi che possono essere garantiti “perennemente”, intendendo per “perennemente” quei redditi di cui si possa ragionevolmente presumere di beneficiare per un lungo periodo di tempo durante il rimborso del credito. |
| Quanto tempo bisogna aspettare prima che il finanziamento venga concesso? |
Una volta consegnata alla Banca tutta la documentazione necessaria per ultimare l’analisi della richiesta, bastano pochi giorni per avere la cifra a propria disposizione.
Il perfezionamento del mutuo avverrà in concomitanza con l’effettiva esigenza del cliente e quindi, nel caso di acquisto di immobile, contemporaneamente alla stipula del relativo rogito notarile o compravendita. |
| In quanto tempo è possibile rimborsare il mutuo? |
Nel momento in cui verrà offerto al cliente il prodotto più in linea con le sue esigenze, verrà scelto anche il piano di rimborso, ovvero in quanti anni restituire la cifra finanziata.
I mutui di BANCA UCB offrono durate di rimborso comprese tra 5 e 40 anni, con la possibilità di scegliere tutte le durate intermedie. |
| Cos’è il Foglio Informativo? |
Il Foglio Informativo, ovvero un documento a disposizione in tutte le filiali della Banca, creato ad hoc per ogni prodotto, dove il cliente potrà trovare tutte le informazioni e le caratteristiche su quel dato finanziamento: - indicazione di adesione al codice di condotta europeo per i mutui
- definizione prodotto
- tasso di interesse
- calcolo degli interessi
- valuta per imputazione interessi
- rata
- indennità di ritardato pagamento
- interessi di mora
- importo finanziabile
- massima percentuale di finanziamento
- durata
- iscrizione ipotecaria
- rimborso anticipato
- spese istruttoria
- modalità di pagamento commisioni, spese e altri oneri
- spese per assenso alla cancellazione dell’ipoteca
- imposta sostitutiva
- spese notarili
- perizia sull'immobile
- sgravi fiscali
- dati identificativi Banca
- glossario termini tecnici utilizzati nell'informativa alla clientela
- ISC (riferito ad un mutuo standard)
- clausole contrattuali
- eventuale timbro intermediario finanziario
- ipotesi di piano di ammortamento
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| Cos’è il codice di condotta europeo per i mutui casa? |
Sin da metà degli anni '90 è nata l’esigenza di disciplina nel settore mutui e le Banche hanno dedicato grande attenzione alle tematiche dell’informazione e della trasparenza nei confronti della clientela.
E’ così nato un Codice Deontologico, sottoscritto tra le associazioni bancarie europee e le associazioni europee dei consumatori, con l’obiettivo di:- guidare nella scelta il potenziale mutuatario rendendo confrontabili le offerte delle diverse Banche
- garantire la trasparenza e offrire un’informazione completa sin dai primi contatti.
Il codice è a disposizione della clientela presso tutte le filiali della Banca |
| Cos’è l’ESIS? |
L’ESIS (European Standardised Information Sheet) è un prospetto informativo, standardizzato per tutte le Banche, nato per rispondere al meglio all'esigenza di disciplina nel settore mutui: guidare nella scelta il potenziale mutuatario rendendo confrontabili le offerte delle diverse Banche, garantire la trasparenza e offrire un’informazione completa sin dai primi contatti.
Ogni cliente può quindi richiedere alla Banca l’ESIS relativo alla propria richiesta di finanziamento, nel prospetto vengono riassunte tutte le caratteristiche e le condizioni del mutuo prescelto. In allegato viene fornito anche un piano d’ammortamento indicativo |
| Cos’è il TAEG? |
Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è un indicatore sintetico del costo totale del credito, espresso in percentuale.
E’ calcolato sul prestito concesso considerando il tasso del mutuo e le componenti accessorie del finanziamento, spese imposte al cliente e incassate direttamente dalla banca.
Il TAEG comprende: tasso di ingresso – tasso a regime – spese di istruttoria o spese di pratica– spese gestione incasso rata – spese amministrative – invio estratto conto - spese per assicurazioni (solo se imposte dalla banca). |
| Quali altre spese bisognerà affrontare? |
L’accensione di un mutuo comporta alcune spese accessorie al di là degli interessi applicati sull’importo finanziato.
Mutuo: - Spese di Istruttoria: ovvero il costo della banca per la fase in cui si effettuano tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento possa o meno essere concesso.
- Imposta Sostitutiva: è la tassa sostitutiva delle imposte di bollo, di registro, catastali ed ipotecarie, in percentuale fissa sull’importo erogato (attualmente 0,25% per la prima casa e 2% per la seconda casa).
- Perizia Immobiliare: è la valutazione dell’immobile da parte di un tecnico professionista che ha anche il compito di accertare che l’immobile non presenti anomalie o abusi edilizi.
- Parcella del notaio: comprende l’onere del notaio (all’interno di un range a libera discrezione del professionista), e le imposte dovute allo Stato per l’attività contrattuale.
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| Quali sono le agevolazioni fiscali previste per il mutuo? |
Gli interessi passivi e gli oneri accessori relativi al mutuo ipotecario sottoscritto per l’acquisto della prima casa sono considerati oneri detraibili ai fini della deducibilità fiscale in sede di dichiarazione dei redditi. La detrazione spetta nella misura del 19% del loro ammontare su un importo massimo prestabilito (3.615,20 euro – ad esempio, se nell'anno si pagano interessi passivi per 4.500 euro, la riduzione dell'imposta sarà di 686,6 euro, cioè il 19% di 3.615,20 annuo, importo massimo su cui calcolare la detrazione. Nel caso in cui il mutuo abbia come oggetto il finanziamento della costruzione dell’abitazione principale l’importo massimo detraibile prestabilito è differente).
Devono sussistere le seguenti condizioni:
per il mutuo:
- l’unità immobiliare deve essere stata adibita ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto
- l’acquisto deve essere avvenuto nei 12 mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del mutuo
- nel caso di acquisto di immobile locato, deve essere stato notificato entro 3 mesi dall’acquisto un atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione ed entro un anno dal rilascio dell’immobile da parte del locatore, l’immobile stesso dovrà essere adibito ad abitazione principale.
per la prima casa: - l’oggetto di acquisto deve essere una casa di abitazione non di lusso
- l’immobile deve essere situato nel Comune in cui l’acquirente ha, o stabilisca entro 18 mesi la propria residenza, o se diverso, quello in cui l’acquirente svolge la propria attività
- l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel comune dove si trova l’immobile da acquistare
- l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso e nuda proprietà su altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa
- l’immobile non deve essere rivenduto prima di 5 anni, pena il pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte. Tali condizioni non si applicano se, entro 12 mesi dalla cessione viene acquistato un altro immobile da adibire ad abitazione principale
Nel caso di mutuo cointestato ciascun intestatario potrà usufruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi passivi poiché il limite prestabilito è riferito all’ammontare complessivo degli oneri detraibili.
Se il mutuo è intestato ad entrambi i coniugi e un coniuge è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote di interessi. |
